Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego?
- 1.
Podaj kwotę
Wpisz kwotę kredytu albo cenę nieruchomości i procent wkładu własnego - kalkulator sam policzy kwotę kredytu i LTV.
- 2.
Ustaw okres i oprocentowanie
Wybierz liczbę lat i roczne oprocentowanie: przy stopie zmiennej to wskaźnik referencyjny (WIBOR/WIRON) plus marża banku.
- 3.
Wybierz rodzaj rat
Raty równe (annuitetowe) albo malejące; opcjonalnie dodaj prowizję banku.
- 4.
Przeanalizuj wynik
Odczytaj ratę, sumę odsetek, całkowity koszt i RRSO, a w harmonogramie sprawdź saldo po każdym roku.
Wzór na ratę kredytu hipotecznego
Rata równa (annuitetowa):
R = K × r / (1 − (1 + r)−n), gdzie K - kwota kredytu, r - oprocentowanie roczne / 12, n - liczba rat.
Rata malejąca: część kapitałowa jest stała (K / n), a odsetki liczone od malejącego salda: Ri = K/n + saldoi × r.
Przykład: 400 000 zł na 25 lat, oprocentowanie 7%
r = 7% / 12 = 0,58333%, n = 300. Rata równa = 400 000 × 0,0058333 / (1 − 1,0058333−300) = 2 827,12 zł (dokładnie 2 827,1168 zł).
| Wariant | Pierwsza rata | Suma odsetek | Łącznie do spłaty |
|---|---|---|---|
| Raty równe | 2 827,12 zł | ok. 448 133 zł | ok. 848 133 zł |
| Raty malejące | 3 666,66 zł | ok. 351 168 zł | ok. 751 168 zł |
Raty malejące są na starcie wyższe o ok. 840 zł, ale łącznie oszczędzają w tym przykładzie prawie 97 000 zł odsetek.
Jak okres i oprocentowanie wpływają na ratę?
| 400 000 zł, raty równe | Rata | Suma odsetek |
|---|---|---|
| 20 lat, 7% | 3 101,20 zł | ok. 344 286 zł |
| 25 lat, 7% | 2 827,12 zł | ok. 448 133 zł |
| 30 lat, 7% | 2 661,21 zł | ok. 558 036 zł |
| 25 lat, 6% | 2 577,21 zł | ok. 373 160 zł |
| 25 lat, 8% | 3 087,26 zł | ok. 526 182 zł |
Wydłużenie okresu z 25 do 30 lat obniża ratę tylko o ok. 166 zł, ale zwiększa odsetki o ponad 109 000 zł. Wzrost stopy o 1 punkt procentowy podnosi ratę o ok. 250-260 zł.
Całkowity koszt kredytu, RRSO i wkład własny
- Całkowity koszt kredytu = odsetki + prowizja + inne opłaty (ubezpieczenia, wycena). Kalkulator uwzględnia odsetki i prowizję.
- RRSO - rzeczywista roczna stopa oprocentowania, wyrażająca wszystkie koszty jako procent w skali roku. Przy 7% bez prowizji RRSO wynosi ok. 7,23% (efekt miesięcznej kapitalizacji), a z prowizją 2% płatną z góry - ok. 7,47%. Bank w ofercie dolicza też ubezpieczenia i inne koszty, więc jego RRSO może być wyższe.
- Wkład własny - zgodnie z Rekomendacją S KNF standardowo co najmniej 20% wartości nieruchomości; przy 10-20% banki zwykle wymagają dodatkowego zabezpieczenia (np. ubezpieczenia niskiego wkładu). LTV = kwota kredytu / wartość nieruchomości.
Kalkulator zakłada stałe oprocentowanie przez cały okres i równe miesięczne okresy. Przy stopie zmiennej rzeczywista rata zmieni się razem ze wskaźnikiem referencyjnym.
Najczęściej zadawane pytania
Ile wynosi rata kredytu 400 000 zł na 25 lat?
+
Raty równe czy malejące - co się bardziej opłaca?
+
Jakie oprocentowanie wpisać przy kredycie ze zmienną stopą?
+
Czym różni się RRSO od oprocentowania nominalnego?
+
Czy prowizję lepiej doliczyć do kredytu?
+
Aktualizacja: